Luật chia nhà do cha mẹ để lại thường khó giải quyết sao cho công bình
(VienDongDaily.Com - 07/07/2016)
Trong những năm sống đời người tị nạn cộng sản tại Mỹ, mẹ đã có sống một cuộc sống khá tốt lành và nuôi dạy hai đứa con khôn lớn thành nhân, mua được một ngôi nhà để mẹ con cùng ở. Khi lớn khôn, người con trai tên Hùng có cuộc sống riêng ở bên Arizona, và có em gái Huệ tiếp tục sống trong ngôi nhà của mẹ đình ở Nam California với mẹ. Trước khi qua đời, người mẹ đã khéo léo để lại một tờ di chúc cho cả hai đứa con được chia đều tài sản và hưởng chung với nhau quyền sở hữu ngôi nhà.
Thế nhưng Hùng muốn mua một căn nhà chung cư, và đề nghị với cô em hãy bán ngôi nhà do mẹ để lại để anh ta nhận được một nửa số tiền thu được từ việc bán nhà. Còn Huệ thì cô muốn ở lại trong ngôi nhà có nhiều kỷ niệm ấy, nhưng lại không có đủ khả năng để mua lại phần nhà thuộc về Hùng để nắm toàn quyền sở hữu. Ngôi nhà đã được lên giá trong những năm qua so với lúc mẹ mua nhiều năm trước.
Làm thế nào hai anh em giải quyết tình trạng khó xử này, nếu họ không thể đạt được một thỏa thuận thân thiện, giữa hai anh em với nhau?
Trong một bộ luật có một khái niệm gọi là “phân chia tài sản chung” (partition). Các thẩm phán trên toàn quốc đã nói rõ rằng họ sẽ không ép buộc hai hoặc nhiều người tiếp tục sở hữu một bất động sản, nơi mà một trong những sở hữu chủ muốn dọn ra ngoài.
Hùng có thể nộp đơn kiện theo luật “partition” xin phân chia tài sản tại một tòa án địa phương nơi có tài sản này. Hay là anh có thể tìm một nhà đầu tư, người này sẽ cung cấp tiền cho Hùng ngay lập tức, để đổi lại việc ông ta nhận được giấy chủ quyền (deed) trên một phân nửa thuộc về Hùng trong ngôi nhà ấy.
Người ở trong căn nhà thuộc quyền sở hữu chung thường có thể bán phần của mình, hoặc thậm chí tặng phần ấy cho người nào đó, mà không cần sự đồng ý của người đồng sở hữu chủ của ngôi nhà. Và nhà đầu tư khi ấy có thể nộp đơn kiện xin phân chia, và cuối cùng là đẩy Huệ ra khỏi ngôi nhà của gia đình.
Nếu Hùng và Huệ sở hữu hai tài sản, tòa án có thể ra lệnh cho mỗi người được sở hữu một trong hai tài sản ấy. Trong nhiều trường hợp, tòa án sẽ bắt buộc bán nhà, và chia đều số tiền thu được.
Việc bán nhà có thể được phụ trách bởi một chuyên viên địa ốc độc lập, hoặc sau khi quảng cáo việc bán nhà trên báo trong mấy tuần lễ, thẩm phán có thể tổ chức đấu giá ngay trong trụ sở tòa án. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp nhà được để lại cho anh em hay chị em, người được cho là kẻ thắng cuộc thường là các luật sư và các nhà đầu tư. Người đầu tư thường được lợi cao nhờ mua sở hữu nhà với giá thấp và bán lại với giá tốt hơn trên thị trường.
Huệ sẽ nhận được một nửa số tiền thu được. Cô có thể nhận được những món tiền hoàn lại cho bất kỳ khoản thuế địa ốc hoặc những khoản trả nợ mortgage, mà cô đã đóng trong ba năm qua. Nhưng trừ khi cô có thể thu xếp để trở thành một người sở hữu cùng với người chủ mới của ngôi nhà, cô sẽ phải dời ra khỏi ngôi nhà của gia đình.
Một bản báo cáo mới đây của National Conference of Commissioners on Uniform State Laws (Hội Nghị Quốc Gia Các Ủy Viên Luật Lệ Tiểu Bang Đồng Bộ) đã tìm thấy rằng các vụ kiện phân chia tài sản đã dẫn đến những vụ dời chỗ ở của nhiều gia đình có lợi tức từ mức thấp đến mức trung bình trên toàn quốc.
Chẳng hạn, bản báo cáo nói rằng “những người Mỹ gốc Phi Châu đã từng trải qua những vụ bị mất đất đai rất lớn trong thế kỷ vừa qua, và những thương vụ phân chia tài sản là một trong những nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng mất đất không tự nguyện.” Tuy nhiên, bản báo cáo này đã làm rõ rằng “những thương vụ phân chia bị bắt buộc cũng đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến các cộng đồng khác.”
Việc dời chỗ như vậy không bị giới hạn vào những khu vực nông thôn. Các thành phố đều phải đối diện với vấn đề tương tự. Rất thường xuyên, tài sản được truyền lại từ thế hệ này sang thế hệ khác. Chẳng hạn, ông cố nội có hai anh em trai và một em gái. Ba người này đều thừa kế gia sản khi ông qua đời. Mỗi người anh em trai đều có vợ và hai đứa con. Khi một trong hai anh em này qua đời, vợ ông được thừa kế tài sản, nhưng bà tái giá và có một đứa con khác. Vấn đề chia gia tài này càng trở nên phức tạp hơn khi người qua đời không để lại bản di chúc.
Có một dự luật đã được trình ở Hoa Thịnh Đốn, mang tên là “Uniform Partition of Heirs Property Act” (Đạo Luật Phân Chia Đồng Bộ Tài Sản Những Người Thừa Kế”. Mục đích của dự luật này là loại bỏ những hậu quả tai hại xảy ra trong một cuộc phân chia bất động sản, đặc biệt đối với người không muốn bán nhà, trong khi đồng thời vẫn công nhận quyền bán tài sản của người kia. Đây là một vấn đề rất khó xử.
Nếu đạo luật trên được ban hành thành luật chính thức, trước khi Hùng hoặc nhà đầu tư có thể nộp đơn kiện “partition” tại tòa án, thì Huệ phải được thông báo trước. Một khi đơn kiện đã được nộp, thẩm phán được phép nhận một bản thẩm định trị giá nhà, để bảo đảm rằng tài sản sẽ không được bán với một mức giá “bán tháo.” Hơn nữa, Huệ sẽ có quyền mua tài sản ấy. Cô ấy có thể mang vào một người bạn hoặc người thân tới giúp đỡ nếu có thể, để cho cuối cùng cô có thể ở lại trong ngôi nhà do mẹ để lại.
Các gia đình có lợi tức cao thường có các chuyên gia lập kế hoạch chia tài sản, để bảo đảm một cuộc chuyển tiếp suôn sẻ của cải cho các thế hệ kế tiếp. Mẹ có công để lại di chúc chia tài sản cho của hai đứa con của bà, nhưng bà không biết các hậu quả có thể xảy ra. Trong nhiều trường hợp thì cha mẹ thường không có một bản di chúc và một chứng thư xác nhận tính cách hợp lệ của di chúc, khiến cho việc chia ngôi nhà có thể bị tranh cãi kéo dài trong nhiều tháng hoặc nhiều năm.
Làm thế nào hai anh em giải quyết tình trạng khó xử này, nếu họ không thể đạt được một thỏa thuận thân thiện, giữa hai anh em với nhau?
Trong một bộ luật có một khái niệm gọi là “phân chia tài sản chung” (partition). Các thẩm phán trên toàn quốc đã nói rõ rằng họ sẽ không ép buộc hai hoặc nhiều người tiếp tục sở hữu một bất động sản, nơi mà một trong những sở hữu chủ muốn dọn ra ngoài.
Hùng có thể nộp đơn kiện theo luật “partition” xin phân chia tài sản tại một tòa án địa phương nơi có tài sản này. Hay là anh có thể tìm một nhà đầu tư, người này sẽ cung cấp tiền cho Hùng ngay lập tức, để đổi lại việc ông ta nhận được giấy chủ quyền (deed) trên một phân nửa thuộc về Hùng trong ngôi nhà ấy.
Người ở trong căn nhà thuộc quyền sở hữu chung thường có thể bán phần của mình, hoặc thậm chí tặng phần ấy cho người nào đó, mà không cần sự đồng ý của người đồng sở hữu chủ của ngôi nhà. Và nhà đầu tư khi ấy có thể nộp đơn kiện xin phân chia, và cuối cùng là đẩy Huệ ra khỏi ngôi nhà của gia đình.
Nếu Hùng và Huệ sở hữu hai tài sản, tòa án có thể ra lệnh cho mỗi người được sở hữu một trong hai tài sản ấy. Trong nhiều trường hợp, tòa án sẽ bắt buộc bán nhà, và chia đều số tiền thu được.
Việc bán nhà có thể được phụ trách bởi một chuyên viên địa ốc độc lập, hoặc sau khi quảng cáo việc bán nhà trên báo trong mấy tuần lễ, thẩm phán có thể tổ chức đấu giá ngay trong trụ sở tòa án. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp nhà được để lại cho anh em hay chị em, người được cho là kẻ thắng cuộc thường là các luật sư và các nhà đầu tư. Người đầu tư thường được lợi cao nhờ mua sở hữu nhà với giá thấp và bán lại với giá tốt hơn trên thị trường.
Huệ sẽ nhận được một nửa số tiền thu được. Cô có thể nhận được những món tiền hoàn lại cho bất kỳ khoản thuế địa ốc hoặc những khoản trả nợ mortgage, mà cô đã đóng trong ba năm qua. Nhưng trừ khi cô có thể thu xếp để trở thành một người sở hữu cùng với người chủ mới của ngôi nhà, cô sẽ phải dời ra khỏi ngôi nhà của gia đình.
Một bản báo cáo mới đây của National Conference of Commissioners on Uniform State Laws (Hội Nghị Quốc Gia Các Ủy Viên Luật Lệ Tiểu Bang Đồng Bộ) đã tìm thấy rằng các vụ kiện phân chia tài sản đã dẫn đến những vụ dời chỗ ở của nhiều gia đình có lợi tức từ mức thấp đến mức trung bình trên toàn quốc.
Chẳng hạn, bản báo cáo nói rằng “những người Mỹ gốc Phi Châu đã từng trải qua những vụ bị mất đất đai rất lớn trong thế kỷ vừa qua, và những thương vụ phân chia tài sản là một trong những nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng mất đất không tự nguyện.” Tuy nhiên, bản báo cáo này đã làm rõ rằng “những thương vụ phân chia bị bắt buộc cũng đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến các cộng đồng khác.”
Việc dời chỗ như vậy không bị giới hạn vào những khu vực nông thôn. Các thành phố đều phải đối diện với vấn đề tương tự. Rất thường xuyên, tài sản được truyền lại từ thế hệ này sang thế hệ khác. Chẳng hạn, ông cố nội có hai anh em trai và một em gái. Ba người này đều thừa kế gia sản khi ông qua đời. Mỗi người anh em trai đều có vợ và hai đứa con. Khi một trong hai anh em này qua đời, vợ ông được thừa kế tài sản, nhưng bà tái giá và có một đứa con khác. Vấn đề chia gia tài này càng trở nên phức tạp hơn khi người qua đời không để lại bản di chúc.
Có một dự luật đã được trình ở Hoa Thịnh Đốn, mang tên là “Uniform Partition of Heirs Property Act” (Đạo Luật Phân Chia Đồng Bộ Tài Sản Những Người Thừa Kế”. Mục đích của dự luật này là loại bỏ những hậu quả tai hại xảy ra trong một cuộc phân chia bất động sản, đặc biệt đối với người không muốn bán nhà, trong khi đồng thời vẫn công nhận quyền bán tài sản của người kia. Đây là một vấn đề rất khó xử.
Nếu đạo luật trên được ban hành thành luật chính thức, trước khi Hùng hoặc nhà đầu tư có thể nộp đơn kiện “partition” tại tòa án, thì Huệ phải được thông báo trước. Một khi đơn kiện đã được nộp, thẩm phán được phép nhận một bản thẩm định trị giá nhà, để bảo đảm rằng tài sản sẽ không được bán với một mức giá “bán tháo.” Hơn nữa, Huệ sẽ có quyền mua tài sản ấy. Cô ấy có thể mang vào một người bạn hoặc người thân tới giúp đỡ nếu có thể, để cho cuối cùng cô có thể ở lại trong ngôi nhà do mẹ để lại.
Các gia đình có lợi tức cao thường có các chuyên gia lập kế hoạch chia tài sản, để bảo đảm một cuộc chuyển tiếp suôn sẻ của cải cho các thế hệ kế tiếp. Mẹ có công để lại di chúc chia tài sản cho của hai đứa con của bà, nhưng bà không biết các hậu quả có thể xảy ra. Trong nhiều trường hợp thì cha mẹ thường không có một bản di chúc và một chứng thư xác nhận tính cách hợp lệ của di chúc, khiến cho việc chia ngôi nhà có thể bị tranh cãi kéo dài trong nhiều tháng hoặc nhiều năm.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét